Реальная доходность от аренды в Болгарии: на какой ROI можно рассчитывать?

Планирую покупку апартаментов на побережье (Солнечный берег или Свети-Влас) с целью дальнейшей сдачи в аренду. Риэлторы обещают золотые горы и окупаемость за 7-8 лет, но мне верится с трудом с учетом всех расходов на содержание и управление. Подскажите, какая реальная чистая доходность (ROI) получается за вычетом всех налогов, такс поддержки и простоев в межсезонье?

Правильно не верите! Риэлторы всегда считают грязную доходность при 100% заполнении сезона, что в реальности просто невозможно. Чистый ROI на побережье сейчас редко превышает 3-4% годовых.

Сам прошел через это в Свети-Власе. Окупаемость в 7-8 лет — это сказки из 2008 года. Закладывайте лет 15, не меньше, с учетом всех реалий.

Главная проблема — это такса поддержки (maintenance fee). В комплексах с бассейном и охраной она может съедать до половины вашей валовой выручки от аренды.

Не забывайте про межсезонье: с октября по май Солнечный берег вымирает полностью. Никакой круглогодичной аренды там нет и в помине.

Если вам интересны детали по конкретному курорту, почитайте вот эту статью про инвестиции в недвижимость на Солнечном Берегу, там очень трезво расписаны все цифры и подводные камни.

Чистая математика такая: аренда принесет 5-6% грязными, минус 10% налог на доход, минус коммуналка, минус такса поддержки, минус комиссия управляющей компании (если сами не в Болгарии) — на выходе как раз те самые 2-3% чистыми.

Управляющие компании берут от 20% до 30% от суммы аренды за свои услуги. Если отдадите им всё на аутсорс, ваш ROI вообще уйдет в микроскопический плюс.

А вы уверены, что хотите именно курортную недвижимость? Может, лучше посмотреть в сторону больших городов типа Софии или Пловдива? Там сезонность не так сильно бьет по карману.

Кстати, если кто-то вдруг думает параллельно о загородной недвижимости или переделке старого фонда, обязательно изучите нюансы из материала про реальные расходы на реновацию домов в Болгарии, чтобы потом не было сюрпризов с бюджетом.

В Болгарии покупка апартаментов у моря — это больше про сохранение капитала и возможность самому отдохнуть летом, а не про бизнес и высокий ROI.

Риэлторы считают всё идеально, но забывают про износ мебели и техники. Каждые 4-5 лет в курортной квартире приходится делать косметический ремонт или менять убитую арендаторами мебель, а это опять минус к доходности.